【房地产周评】以地方性立法规范住房租赁市场

【房地产周评】以地方性立法规范住房租赁市场
首部地方版住房租赁条例来了!8月24日,北京市住建委就《北京市住房租赁条例》(征求意见稿)向社会公开征求意见。北京市拟以地方性立法规范发展住房租赁市场,表明地方政府更加重视通过住房租赁解决广大群众的住有所居问题。《条例》体现了未来对住房租赁市场加强监管的方向,回应了租房者的关切,也为行业的未来发展提供了支持。  从征求意见稿中可以看出,未来对于住房租赁市场的调控,将成为房地产市场调控的重要组成部分,限制租金涨幅、实行租金指导价等措施,将促进实现租金平稳。  征求意见稿明确,“住房租金快速上涨时,住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施,调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。”这体现出北京加强租赁市场调控和实现租金平稳的决心。  保障承租人居住安全和提升居住质量是《条例》的重要取向。对于威胁承租人居住安全的群租问题,征求意见稿明确规定,“按照规划设计的套、间出租”;“住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住”。这意味着当前仍存在的住房租赁企业通过“打隔断”增加房间数量,以及客厅等区域出租住人等情况将不被允许。曾引起高度关注的长租公寓“甲醛房”问题也有提及,“室内装修空气质量不符合有关标准规范的”属于不得出租用于居住的情形。  近年来,长租公寓、租金贷、短租房等“租赁+互联网+金融”新业态、新模式不断出现,亟需完善住房租赁管理制度体系。长租公寓曾在资本的裹挟之下跑偏了方向,爆雷频现。其中的关键问题在于“长收短付”形成资金池――长租公寓企业一边月付房东租金,一边一次性收取租房者1年左右的租金,这中间11个月的租金差形成巨大资金池。一旦企业利用这些资金投资失败从而资金难以回笼时,会给房东和租房者带来巨大损害,不少租房者甚至因此无家可归,流落街头。征求意见稿明确,“住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过3个月租金总和;超过的,收取的租金应当纳入监管”。此举将从根本上杜绝资金池形成。  征求意见稿还提出了不少培育和发展住房租赁市场的举措,给众多住房租赁企业带来利好。如,“鼓励将低效、闲置的办公、商业、旅(宾)馆、厂房、仓储等非居住房屋建筑按规定改建为租赁住房”“鼓励村民将宅基地房屋依法交由村集体经济组织对外出租”“鼓励商业银行为租赁住房建设和运营提供期限匹配、利率适当、风险可控、商业可持续的信贷产品和服务”等。看到未来广阔发展前景,众多房企均涉足住房租赁业务。面对租赁业务投资大,回报周期长等问题时,住房租赁企业应坚定信心,抢抓机遇,规范经营,向精细管理要效益。  住房租赁越来越受关注,我国长期以来形成的“售卖一条腿长,租赁一条腿短”的情形正在改观。无论是加快推进保障性租赁住房建设,还是规范发展长租房市场,都屡次被中央有关会议和文件提及。地方也正在出台支持政策推进住房租赁发展。如“十四五”期间,广州力争筹建公共租赁住房3万套,保障性租赁住房(含人才公寓)60万套。上海预计形成供应租赁住房超过42万套(间、床位),占住房供应总套数的40%。  在此过程中,立法或将成为住房租赁发展的重要支撑和保障。住房和城乡建设部曾在2017年和2020年就《住房租赁和销售管理条例》和《住房租赁条例》公开征求意见,相信立法进程会加快推进。同时,北京市推出首部地方版住房租赁条例的征求意见稿,对于需要加快发展住房租赁市场的人口净流入大城市而言,具有风向标意义。征求意见稿开启各地以立法规范和发展住房租赁市场大幕,未来地方性立法或将是大势所趋。(本文来源:经济日报 作者:亢 舒) 责编:海闻